판교신도시 엇갈리는 희비 - 세계일보 블로그

http://blog.naver.com/segye68/에도 블로그가 있습니다.
*신문에 실릴 내용을 보완하고 좀 더 풀어썼습니다.

“오는 12월 만 35세가 되는 무주택 가구주입니다. 판교 분양에 대비해 수많은 사람이 몇년간 주택 마련을 미뤄왔고, 저 역시 마찬가지입니다. 판교 청약 기회가 일시에 무산되는 사태에서 수많은 선의 피해자의 시간과 정신적 손해는 누가 보상해 줍니까.”
그 동안 판교신도시 분양을 기다려온 사람들의 희비가 분양 방식 변경으로 엇갈리고 있다. 일부에서는 ‘판교 대박’의 꿈이 실현될 가능성이 높아져 환하게 웃고 있는 반면 청약 기회조차 가질 수 없게 된 한편에서는 분통을 터뜨리고 있다. 건설회사와 시행업자, 분양업체의 이해관계도 갈리고 있다.
◆34세와 35세, 39세와 40세=출생 1년 또는 몇달 차이로 대박 꿈을 접어야 하는 사람이 많다. 지난해 연말 35세 이상의 무주택자를 35세와 40세로 나누기로 했을 때보다 희비는 더욱 뚜렷하게 갈리고 있다.
우선 청약 ‘0순위’인 성남지역 40세, 10년 무주택자는 내년, 내후년 추가 ‘0순위자’ 배출이 원천봉쇄되면서 배타적 입지가 굳건해졌다. 4차례 분양하는 경우 한차례 6번씩 모두 24번의 기회가, 한차례 분양으로 6번으로 줄었긴 하지만 당첨가능성은 높아졌다. 성남 40세 이상 숫자는 그대로인데 공급 물량이 5000가구(4차례 2만1천여가구)에서 2100여가구(한차례)로 늘어 청약경쟁률이 낮아지기 때문이다.
성남 35세, 5년 무주택자와 수도권 35세 이상 무주택자도 성남 40세 무주택자보다는 못하지만 상황은 한결 좋아졌다. 실제로 청약경쟁률은 83대 1~224대1이지만 이 정도면 지난해 3월 시티파크의 328대 1에 비하면 당첨확률이 꽤 높은 편이다.
수도권 1순위자는 단순 수치상 청약 경쟁률은 낮아졌으나 경쟁에서 불리해졌다. 예상경쟁률로만 봐서는 665대 1로 나눠분양할 때의 2659대 1보다 낮아졌다. 하지만 다섯차례 추첨에서 떨어진 35세 이상 성남·수도권 무주택자와 성남 1순위자가 대거 수도권 1순위 추첨으로 자동적으로 밀려오기 때문에 경쟁대상이 크게 늘어난다.
참고로 추첨 순위는 1)성남의 40세 이상 무주택자 2) 추첨1에서 떨어진 성남 40세 무주택자와 수도권 40세 이상 무주택자 3) 추첨2에서 떨어진 성남 40세 무주택자와 성남 30세 5년 이상 무주택자 4)추첨3에서 떨어진 성남 40세 무주택자와 35세 무주택자와 추첨2에서 떨어진 수도권 40세 이상 무주택자와 수도권 35세 이상, 5년 이상 무주택자 5)추첨4에서 떨어진 성남 40세 무주택자와 35세 무주택자, 성남 1순위자 6) 추첨5에서 떨어진 성남 40세 무주택자와 35세 무주택자, 성남 1순위자와 추첨4에서 떨어진 수도권 40세 무주택자와 35세 무주택자, 수도권 1순위자 순이다.
수도권 1순위자는 그렇더라도 11월 이후 청약 1순위가 되거나 35세·40세 무주택 요건을 갖추게 되는 이들에 비하면 행복한 편이다.
딱 34세나 39세에 걸려 상위 순위로 올라가지 못하게 된 이도 많고, 내년이나 내후년 분양을 위해 청약통장에 가입했다가 청약 한번 못해보고 꿈을 접어야 하는 사람들도 상당수다.
◆餉뻬敾餉析 청약예금·부금=중대형 평형도 큰 시세차익이 예상되면서 각 청약통장 가입자들은 주판알 튕기기에 바빠졌다. 당초 분양가상한제가 실시되는 25.7평 이하 아파트 분양가가 900만원대로 시세차익이 예상될 뿐 25.7평 초과 아파트는 채권입찰제로 2000만원 이를 전망이었다.
하지만 채권가격·분양가 병행입찰로 평당 2000만원이 예상되던 25.7평 초과 아파트 분양가가 1500만원으로 떨어질 것으로 보이면서 청약예금 가입자 얼굴에 웃음꽃이 피게 됐다. 게다가 청약예금 가입자의 25.7평 초과 아파트 예상경쟁률은 25.7평 이하 경쟁률보다 낮다.
상황에 따라 청약예금으로 갈아탈 수 있는 청약저축 가입자들의 선택의 폭도 넓어졌다. 물론 큰 평형의 청약예금으로 바꾸려면 불입액이 일정 기준을 넘어야 한다. 25.7평 이하 민영주택에 청약하기 위해서는 청약예금으로 바꿔 잔액이 서울 부산은 300만원, 기타 광역시 250만원, 시군구 200만원이면 되고, 25.7평 초과 아파트에 필요한 최소 불입액은 서울 부산 600만원, 광역시 400만원, 시군구 300만원이다. 하지만 웬만한 1순위자라면 모두 이 정도 조건은 만족시키고 있다. 청약저축은 월 10만원까지 가입하는데 대체로 청약저축 가입자들은 세금혜택을 위해 월 10만원 한도액을 불입하므로 이미 5년 무주택 요건을 갖췄다면 600만원 이상이 적립돼 있게 된다.
25.7평 이하 민영주택에 청약 가능한 청약부금 가입자도 청약예금 큰 평형으로 갈아탈 순 있다. 하지만 전환 1년 후 1순위 자격이 생기므로 판교신도시 청약에서는 발이 묶이게 됐다.
◆享쳬癬말玲 시공회사=택지입찰 과열을 막기 위해 응찰자격이 ‘최근 3년간 300가구 이상 시행실적을 갖추면서 시공 능력이 있는 업체’로 강화되면서 시행만 하고 시공은 건설업체에 맡기는 시행업체 불만이 높다.
시공업계의 한 관계자는 “시행과 시공 분리로 경쟁체계가 형성되는 등 나름대로 긍정적인 효과도 있는데 입찰 자체를 원천봉쇄하는 건 지나치다”고 말했다.
이번 기준 강화로 전에 581곳이 입찰 가능하던 것이 288곳으로 줄어들 것으로 보인다. 하지만 입찰자격이 있는 건설업체일지라도 ‘땅은 최대한 비싸고, 분양은 최대한 싸게’ 써내야 하는 쉽지 않은 숙제를 안게 됐다.
반면 서울과 인천 동시분양, 화성 동탄신도시, 경남 양산 등 다음달 분양을 예정한 업체 관계자들은 분양시장의 ‘블랙홀’인 판교신도시 분양이 늦춰져 소낙비를 피했다고 안도하는 모습이다. 그렇지만 11월까지 분양시장이 판교만을 쳐다보는 상황이 전개될 게 불보듯 하는 상황이어서 말 그대로 소낙비를 피한 수준일 뿐 분양이 잘 되길 기대하기는 어려운 일이다.
幸珉珠 기자 july1st@segye.com



posted at 2005/02/18 16:42:00	댓글(0) l 트랙백(0) l 스크랩

주택업계의 이색맞수-동문과 월드건설 [부동산얘기]

신문에서는 내용이 많이 잘렸습니다. 원문을 싣습니다.
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건설업계에서 현대건설과 삼성건설이 ‘코끼리 라이벌’이라면 월드건설과 동문건설은 ‘중견 맞수’로 통한다. 동문건설 회장의 장남이 경쟁회사인 월드건설의 현장에서 구슬땀을 흘리고 있어 새삼 두 업체의 라이벌 관계가 관심이 되고 있다.
건설업계에 따르면 동문건설 경재용 회장 장남인 우선(23세)씨가 병역특례로 월드건설 가양동 건설현장에서 근무 중이다. 우선씨는 서울대 경제학과를 다니다 건설 관련 기사자격증을 따 동문건설에 입사해 병역 특례로 일하는 것으로 알려졌다. 과거 대그룹 2세가 라이벌 그룹 계열사에 근무하기도 했으나 라이벌 동종업체가 상대편 회사 ‘오너’의 2세를 직원으로 받아들인 건 매우 이례적인 일이다. 상대편 회사가 자기 회사의 사풍과 현장 상황 등을 속속들이 알 수 있기 때문이다.
건설업계에서 월드건설과 동문건설은 여러모로 ‘닮은꼴 맞수’로 거론된다. 우선 두 회사 모두 서울 여의도 하남빌딩에서 한지붕 아래에 입주해 있어 경쟁업체이면서도 상대편 오너 2세를 흔쾌히 받아들일 수 있었던 배경을 짐작케 한다.
두 회사는 모두 외환위기로 우성·한신공영·청구·우방 등 내로라하는 중견업체가 추풍낙엽처럼 쓰러지는 시장 틈새를 파고 들어 중견업체로 급성장했다. 월드건설과 동문건설은 올해 시공능력평가에서 1951억여원과 1835억여원으로 각각 62위와 67위에 올랐다. 지난해엔 각각 64위와 65위로 나란히 중견업체로서 위상을 굳건히 잡았다. 두 회사 모두 토목보다 건축분야인 아파트 사업에 주력하고 있다. 월드건설이 1983년, 동문건설이 1984년 설립된 이후 수도권을 중심으로 사업영역을 넓혀 온 연혁도 닮은 꼴이다.
동문건설이 국내 최초로 계약자가 아파트 사양품목을 선택해 줄이는 ‘마이너스 옵션제’를 도입하는 등 서민형 아파트 보급에 주력하는 반면 월드건설은 중형 이상의 아파트를 공급하고 인테리어와 평면구성을 고급스럽게 한다는 게 차별화되는 특징이다.
한 중견 건설업체 관계자는 “두 회사 모두 같은 건물을 쓰다보니 경쟁업체이지만 동문 조규상 회장과 월드 경 회장이 자주 교류했을 것”이라며 “장남(37)에게 경영권을 물려 준 조 회장이 경 회장 장남의 경영자 수업을 흔쾌히 받아줬지 않았겠느냐”고 말했다. 박희준기자/july1st@segye.com



posted at 2004/12/17 11:34:00	댓글(0) l 트랙백(0) l 스크랩

나도 판교 청약가능할까? [부동산얘기]

판교신도시 시범단지 분양은 당초 내년 2,3월로 예정됐다가 내년 5,6월로 조금 늦춰진 상태입니다. 판교신도시에는 원가연동제(분양가상한제)와 채권입찰제가 처음으로 적용됩니다. 원가연동제는 전용면적 25.7평(32평형 가량) 이하 공공,민영 아파트 부지를 현재처럼 조성가격의 80% 정도에 공급해 주는 대신 분양가를 규제하고 분양가 항목을 공개하는 것입니다.
정부가 규제하다 보니 분양가는 평당 850만원 정도가 될 것으로 예상됩니다. 판교보다 입지가 더 나쁜 동탄 분양가가 평균 760만원 정도였습니다. 분당에 평당 1000만원 하는 아파트가 많으니 그 시세차익이 크겠죠. 하지만 분양권 전매기간이 분양 후 5년으로 늘어날 것 같습니다. 어차피 투기과열지구라서 입주때까지는 전매할 수도 없겠지만요. 다른 제한규정들도 만들어질 예정입니다.
25.7평 초과 아파트 부지는 채권입찰제를 도입합니다. 주택업체중에서 채권을 비싸게 사겠다고 하는 업체에 부지를 넘기는 것입니다. 거기서 조성된 자금은 국민임대 주택 등을 짓는데 사용하는 것이니 토지의 공공성을 높이겠다는 거죠. 그렇다보니 분양가는 평당 1300만원을 넘을 것으로 예상하고 있습니다.
판교는 당첨 확률이 넘 높습니다. 로또복권보다야 낮겠지만. 전에 썼던 기사를 참고해서 자신에게 맞는 청약전략을 세우시기 바랍니다.
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이르면 내년 5월로 예정된 판교신도시 분양이 가까워지면서 서울과 수도권 주민들 관심이 커지고 있다. 최근 한 부동산정보업체가 회원을 상대로 한 설문조사에서는 응답자 3명 중 2명이 판교신도시를 위해 청약통장을 아껴두겠다고 답했다. 그렇더라도 청약통장이 없다고 조바심만 낼 게 아니라 당장 가입하는 게 좋다. 2007년까지 2만9700여가구가 몇 차례에 걸쳐 분양되기 때문이다. 부동산정보업체인 내집마련정보사 박상언 팀장의 도움을 받아 거주지와 청약통장 가입 여부 등에 따른 전략을 소개한다.

◆성남지역 무주택자=2001년 12월 26일 이전부터 성남에서 거주하는 청약통장 가입자는 매우 유리하다. 우선 무주택 우선조건 대상이면서 청약저축에 가입한 경우 국민임대로 공급되는 6000가구에 청약할 수 있는데 임대아파트에 생각이 없다면 청약예금으로 바꿔야 한다. 단 한번 바꾸면 청약예금에서 저축으로는 다시 바꿀 수 없으므로 신중해야 한다.

무주택 우선조건 대상자이면서 중소형에 청약가능한 통장가입자는 25.7평 이하 아파트 당첨 가능성이 크다. 원가연동제가 적용되는 25.7평 이하 총 1만3600가구 중 30%인 4080가구가 성남 거주자에게 우선 공급되기 때문이다. 특히 이 물량 중 75%가 무주택 우선공급 대상자 몫이다. 무주택자는 우선공급에서 떨어지더라도 일반 1순위 청약자와 다시 경쟁할 수 있다.

무주택 우선조건 대상자로서 청약부금에 가입해 2년간 예치금 200만원 이상을 채운 경우 민영주택 25.7평 이하 아파트 분양신청이 가능하다. 이보다 큰 평형을 원하면 청약예금으로 바꿔 예치금을 늘려야 하는데, 변경일로부터 1년이 지나야 변경된 평형을 청약할 수 있다.

무주택 우선조건 대상이지만 현재 아무런 청약통장을 갖고 있지 않다면 지금 당장 가입해야 한다. 통장 가입은 모든 시중은행에서 가능한데 청약저축과 청약예금, 청약부금 중 자신에게 맞는 통장을 골라 개설하면 된다.

◆서울·수도권 무주택자=무주택우선 조건 대상자로서 서울이나 성남 외 수도권에 살고 현재 청약저축 1순위에 해당하더라도 국민임대를 분양받기는 어렵다. 국민임대로 공급되는 6000가구가 전량 성남 거주자에게 우선공급되기 때문이다. 따라서 국민임대 대신 25.7평 이하 아파트를 분양받는 게 유리하므로 청약예금이나 부금으로 바꿔야 한다. 무주택우선 조건 대상자로서 청약예금 1순위에 해당하면 25.7평 이하 아파트 중 성남시 거주자 우선 물량 30%를 제외한 9250가구를 놓고 경쟁해야 한다. 성남지역 우선 공급에서 탈락한 성남 무주택자에 비해 당첨 확률이 떨어지긴 하나 신청해 볼 만하다.

대형 평형을 염두에 둔 청약예금 가입자가 평형을 낮추면 예치금을 기준 금액만 남기고 빼내 쓸 수 있다. 이 경우 분양 모집공고 전날까지 은행에 감액을 신청하면 분양이 가능한데 가입 후 2년이 지난 1순위 계좌만 가능하다는 점을 유의해야 한다.무주택우선 조건을 만족하는 청약부금 1순위도 분양을 노려볼 만 하다. 무주택우선 조건 대상자이면서 청약통장을 갖고 있지 않다면 지금에라도 통장을 만드는 게 좋다. 무주택조건을 만족하는 성남 주민보다 분양받을 확률이 낮으나 몇 차례 기회를 가질 수 있다.

◆주택 소유자=성남지역 청약통장(저축·예금·부금) 1순위자라면 원가연동제가 적용되는 25.7평 이하 아파트 중 성남지역 무주택자에게 우선 공급되고 남는 물량을 노릴 수 있다. 물론 무주택자들이 여러 번 청약가능하므로 확률은 낮지만 청약을 해볼 필요는 있다. 특히 청약저축 가입자로서 납입횟수가 60회가 넘으면 매우 유리하다.

서울과 수도권에 거주하는 청약통장 1순위자는 지역거주자 우선공급이나 무주택 우선공급을 만족하지 못하므로 전용면적 25.7평 이하 공급물량 중 17.5%인 2380가구에 청약할 수 있다. 성남거주자 우선공급 30%, 나머지 70%에서 무주택 우선 공급분 75%를 뺀 물량이다. 따라서 경쟁률이 수천대 1까지 치솟을 것으로 보이므로 청약저축 가입자는 민영주택 청약이 가능한 청약예금이나 부금으로 갈아타는 게 낫다. 부금 가입자로서 25.7평 이상을 노린다면 청약예금으로 바꾸고 예치금도 늘려야 한다.

25.7평 이하에 분양하려는 청약통장 2, 3순위자라면 분양이 성남 무주택 우선대상자-서울· 수도권 무주택 우선 대상자-성남 청약 1순위자-서울·수도권 1순위자 다음이므로 1순위가 될 때까지 기다려야 한다.

지금 청약통장에 가입하더라도 2006년 9월 이후부터 1순위로 청약할 수 있다. 다만 무주택자라면 지금은 무주택우선 대상이 아니더라도 2005∼2007년 대상이 될 수 있는지를 계산해서 청약통장을 고를 필요가 있다.

박희준기자

/july1st@segye.com

2004.09.12 (일) 17:18



posted at 2004/12/13 17:24:00	댓글(3) l 트랙백(0) l 스크랩

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