http://blog.naver.com/segye68/에도 블로그가 있습니다.
부동산 전문가로 불리는 이들의 의견을 들어보고자 받은 멘트들을 교열 거치지 않고 바로 친 것이지만 정보가 될 듯해서 올립니다. 시간있을 때 교열보겠습니다.

<김영진 내집마련정보사 대표>
-단기냐 장기냐?상승세는 맞는데 본격 상승은 아니고 회복세다. 상승세란 가격상승이 눈에 띄는것이고 회복은 하락폭을 서서히 회복하는 것이고.아이넴에프 6개월 폭락했고 2000년까자 서서히 회복 2001년 중반 상승세 탔다. 지금은 회복세..정부가 규제도 많이 하고 가수요 발붙이지 못하게 정책 했고 가격이 급등할 수 잇는 여지는 많지 않ㅅ다. 틈새 상품 판교등 이익 존재하는 곳위주로 고과열될 수 잇다.여기에 대처못함변 들불처럼 번질 수 있다..정부가 정책을 펴야...변………
-변수?정책변수가 가장 크다...시장이 정책때문에 위축됐으니.이외에 금리가 상당히 문제가 될 수 잇다. 경기회복도 잇고. 금리가 갑자기 높아지면 융자 많은대 부담감때문에 부담감으로 매물이 많이 나올 수 있을덧..
-제도들?제일 큰 게 개발이익한수제다. 잘못되면 시장을 움직이는 여지를 더 줄 수 있다. 주춤하니까. 늦춰지다보니..정말 늦춰지면 문제가 많다. 개발이익환수제는 해야 한다.
-투자전략은?이제 실수요자는 늦엇지만 서시히 움직이니 사야 한다. 가수요자는 투자수요라면 바람직하지 않다. 상승률이 낮고 취득·등록세가 양도소득세 보유세 내면 남는 것 없다.

-판교가 갖는 의미는?주거가 강남을 이전하는 메리트가 잇어 뜨는데 강남족에 수요가 가고 1기 신도시 이후 최대 호재이다. 정부가 원가연동제 하지 말앗어야 한다. 시장원리에 반한다. 당분간은 좋은데 문제점이 발생..그것 안했으면 1,2억억 여지가 없잖아요. 판교 관심잇는데다가 돈이 된다니까 전 국민이 쏠리다 보니 상승효과가 일어 다른 지역이 여파를 받는다. 시장을 불안하게 만드는 요인...6월까지는 목매고 잇을것
-분양가에 대한 생각?분양가는 높은거죠. 아직 큰 평형은 안나왔으나 말 못하고....850만원∼1000만원도 높다.비싸다. 지금 분석을 하고 있다. 분당에서 분양햇던 것과 물가상승률과 비교하고 있다.

<김희선 부동산114 전무>
-단기냐 장기냐.?이번주 동향보니까 전체적으로 분위기는 상승으로 바뀌었다. 그게 올라간다가 아니라 떨어진게 분위기 좋다고 하니까 바꿔보자는 것...거래체결가가 아니라 보도에 힘입어 호가가 상향되는 분위기. 저점은 아직 판단하기 어렵다. 분위기 이렇게 뜨다 어떻게 갈지 관찰해야 한다.
-시장에 변수들은? 정책변수가 있고 규제하자 할까봐 걱정이다. 호가가 오르는데 매도자가 분위기에 편승해 의욕을 드러내느때다. 완화된다는 시그널을 놓고 생각하니...실거래가 법안통과되면 어찌 될지 모른다.
-실수요자는? 지역동향을 살펴야 다 움직이는게 아니라 재건축이나 몇개나. 신축아파트나. 지나치게 하락했던 지역만 오른다. 대체로 많이 움직이지 않는다.

-판교가 의미?기대감 크나 단기적으로 분양에 악재...통장을 사용안하고 있다. 서울 수도권 분양에 최대 악재..
-분양가는?소형이야 그 정도에 나오며 ㄴ시세차익이 보장될 수 있다고 본다. 일반투자자들이 그렇게 생각한다. 분당이 1100정도니까...2000만원이 감내수준?중대형문제지...입지적 가치가 있어서 저는 그래도 청약하는 사람이 있을 것이다.
-판교이후 시장은?판교가 한번에 끝나는게 아니라 얘기하기 그렇다.

<곽창석 부동산퍼스트 이사>
판교과열돼서 아파트 영향미칠수 있지
판교가 갖는 의미?최근 부각되고 있는데 10년전부터 수도권에서 가장 양질의 주택단지로 이견이 없었다. 강남에서 불과 전철로 20분 거리고 하니까. 거의 강남권이다.  청약 관심 갖는건 당연. 워낙 관심 높다보니 청약자들이 판교가 블랙홀이 돼 버린다. 청약자를 모두 빨아들이고 있다. 분수령이 돼서 변화할 가능성 많다. 뚜껑 전까지 판교만 기다리면서 청약 안하다가 그 이후 수요가 풀리는 효과 하나 있고.....분양가상한제 하다보니 법으로 채권입찰제 하다보니 격차 커져...상한제 아파느에는 투기 일어나고 엄청난 경

 확정된 추첨순위는 이렇습니다.
=추첨1/성남지역 물량의 무주택우선공급대상분 75% 중 40%를 놓고 티볐꼰熾 40세 이상, 10년 이상 무주택자를 대상으로 추첨한다.
=추첨2/서울 수도권지역 물량의 무주택우선공급대상분 75% 중 40%를 놓고 티볐꼰熾 40세 이상,10년 이상 무주택자와 티울 수도권지역 40세 이상, 10년 이상 무주택자를 대상으로 추첨한다.
=추첨3/성남지역 물량의 무주택우선공급대상분 75% 중 35%를 놓고 2번 추첨에서 떨어진 성남지역 40세 이상, 10년 무주택자와 티볐꼰熾 35세 이상, 5년 무주택자를 대상으로 추첨한다. 2번 추첨에서 떨어진 서울 수도권 40세 이상 10년 무주택자는 3번 추첨에 해당하지 않고 서울 수도권지역 35세 이상, 5년 무주택자와 경쟁한다.
=추첨4/서울 수도권지역 물량의 무주택우선공급대상분 75% 중 35%를 놓고 3번 추첨에서 떨어진 성남 40세 이상, 10년 무주택자와 티볐 35세 이상, 5년 무주택자, 티울 수도권 35세 이상, 5년무주택자와 2번 추첨에서 떨어진 서울 수도권 40세 이상, 10년 무주택자를 대상으로 추첨한다.
=추첨5/성남지역 물량의 일반분양 물량을 놓고 4번 추첨에서 떨어진  티볐 40세 이상, 10년 무주택자와 티볐 35세 이상, 5년 무주택자 그리고 티볐꼰熾 1순위자를 대상으로 추첨한다.
=추첨6/서울 수도권지역 물량의 일반분양 물량을 놓고 4번 추첨에서 떨어진 서울 수도권 40세 이상, 10년 무주택자와 4번 추첨에서 떨어진 서울 수도권 35세 이상, 5년 무주택자 티울 수도권 1순위자를 대상으로 추첨한다.  5번 추첨에서 떨어진 성남지역 무주택자는 이때부터 서울 수도권으로 넘어오지 않는다.

 복잡하죠? 별것 아닌 것 같지만 어떤 방식이냐에 따라 성남 40세 이상, 10년 무주택자에게 6번의 기회가 돌아가기도 하고 4번의 기회가 돌아가기도 하는데 이런 방식이라면 6번의 기회를 갖게 됩니다.
 하지만 이론상 추첨 순위가 이렇다는 것이지 실제 추첨은 컴퓨터가 알아서 한꺼번에 돌려버리기 때문에 청약자들은 그냥 당첨여부만 확인할 수 있을 뿐입니다.

 요즘처럼 미분양이 많을 때 집을 살 수 있는 방법으로 좋은 게 중도금 무이자제와 이자후불제를 활용하는 것입니다. 외환위기 때 건설사들이 미분양을 해소하기 위해 선보인 제도들인데 요즘 거의 모든 미분양 아파트에 적용되는 마케팅 기법입니다. 내집마련정보사가 소개하는 중도금무이자제와 이자후불제 활용방법을 알아두시면 도움이 될 겁니다.
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 주택 청약에 당첨되면 계약자는 계약금→중도금→잔금의 순으로 분양대금을 내야 한다. 각 해당사업자마다 차이는 있지만 계약금은 총 분양대금의 10%, 중도금은 60%정도를 차지하고 나머지 30%는 잔금의 비중이다.
 계약자의 경우 분양금액을 납입할 때는 계약금은 순수 개인자금으로 충당하나 중도금은 해당금액이 크기 때문에 목돈을 소유한 계약자가 아니라면 해당건설사에 제공하는 금융혜택에 의존하는 경향이 크다.

이때 건설사가 내세우는 전략이 바로 중도금 무이자 또는 이자 후불제도이다. 중도금 무이자란 아파트를 분양받은 계약자가 중도금을 은행에서 대출받을 때, 대출시점부터 입주시점까지 이자부분은 업체에서 대신 부담하는 것을 말한다. 즉, 계약자는 집값의 10%에 해당하는 계약금만 지급하고 입주시점에 분양대금을 후불하는 것이다. 이에 반해 이자 후불제는 말 그대로 이자를 나중에 내는 것이다. 대출시 이자를 매달 내지 않고, 입주때 한꺼번에 지불하는 형식이기 때문에 중도금  무이자와 비교하여 설명한다면 대출금액의 이자상환부담이 더 큰 제도이다.

 그렇다면 같은 분양가의 아파트를 분양받았다고 가정했을 때, 각 제도차이에 따른 소비자 부담은 어느정도 될까? 같은 조건하에서 분양되는 단지를 기준으로 각각 다른 금융혜택을 적용받을 경우 산출되는 결과는 다음과 같다.

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                           중도금 무이자             이자후불제

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분양시기                     2004-01                  2004-01

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총분양대금                    3억원                    3억원

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계약금(계약시)               3천만원                  3천만원

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중도금 1회(2004-04)          3천만원                  3천만원+300만원(24개월)

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중도금 2회(2004-08)          3천만원                  3천만원+250만원(20개월)

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중도금 3회(2004-12)          3천만원                  3천만원+200만원(16개월)

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중도금 4회(2005-04)          3천만원                  3천만원+150만원(12개월)

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중도금 5회(2005-08)          3천만원                  3천만원+100만원(6개월)

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중도금 6회(2005-12)          3천만원                  3천만원+50만원 (4개월)

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잔금(입주시)                 9천만원                  9천만원

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총납입금                      3억원                   3억1천5십만원

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입주시기                     2006-04                  2006-04

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* 연이율 5%로 가정 [고정금리]

* 대출받은 중도금은 입주시 완납한다고 가정함.

결국 이자후불제를 적용받은 계약자는 무이자를 적용받는 계약자보다 1천5십만원의 금액을 추가로 납입하게 되는 결과로 나타나 상대적인 부담액 또한 증가한다. 또한 요즈음같이 청약률이 저조하고 미분양물량이 급증할 경우 건설사가 제공하는 추가적인 혜택을 기대할 수도 있는데 대표적인 것이 취?등록세의 대납, 계약금의 분할 납부, 인테리어 샤시등의 무료 설치등이 있다. 즉 중도금 무이자 효과와 추가적인 혜택을 중복적용 받을 경우에는 1,500~2,000만원의 할인효과를 기대할 수 있는 것이다.

그러나 중도금 무이자제도를 적용받는다고 해서 무조건으로 유리한 것은 아니기에 사실상의 분양가를 살펴보야야 한다. 중도금 무이자제도라 하더라고 무이자기간은 입주시기까지이기 때문에 그 이후에 대한 이자부담은 계약자가 책임을 져야한다.

이외에도 분양가격의 적정성여부를 판별해야 한다. 보통 분양가의 적정성은 인근에 위치한 단지중에서 브랜드가치와 단지규모?평형대를 기준으로 살펴볼 수가 있는데 이미 형성된 주변시세와 분양가격이 큰 차이가 나거나 투자가치가 떨어질 경우 아무리 중도금 무이자제도라 해도 분양가에 이미 포함되어 있을 가능성이 높은 것이다.

이에 미분양 단지를 선택하거나 건설사가 제공하는 금융혜택이 실질적으로 얼만큼의 이득이 되는지는 단순한 수치상의 개념보다는 자금운영계획과 함께 분양가의 적정성을 선별적으로 고려하는 것이 바람직하며 추가적으로 살펴보아야 할 점은 다음과 같다.

첫째 : 최초 분양시에는 이자후불제를 적용하였으나 미분양 또는 미계약 물량이 남아서 중도금 무이자로 전환하는 단지는 반사이익을 크다고 볼 수 있다.

둘째 : 최초부터 중도금 무이자제도를 실시하는 단지에 대해 금융조건이 뛰어나다고 생각하는 것은 위험하다. 건설사도 중도금 무이자제도를 실시할 경우 자체적으로 부담해야 하는 금융비용이 높다는 것을 알기 때문에 이를 상쇄하기 위해 분양가를 높게 잡았을 가능성이 높다.

셋째 : 중도금 무이자제도가 실수요자일 경우 유리하지만 투자수요자에게는 불리할 가능성이 높다. 중도금 무이자제의 경우 최초 계약금 외에는 대략 2년간 자기 자본을 투자하지 않아도 되기 때문에 그 기간의 투자효과를 기대하기 충분한 조건이다. 이 때문에 가수요자가 상대적으로 몰릴 가능성이 높고 이는 입주시에 급매물로 변할 확률도 높다. 현재와 같은 역전세난이 지속될 경우 전세금으로 융자금과 잔금을 조달하기 어려운 경우도 많다.

넷째 : 중도금 무이자는 건설사가 이자를 납부해 주는 방식이기 때문에 계약해지가 상당히 어렵다는 것을 염두해 두어야 한다. 특히 많은 업체들이 손해보상 차원에서 위약금을 요구하거나 아예 분양 계약서상에 중도금까지 납부되면 계약해지를 금지하는 경우도 많기 때문에 입주시기까지 지속적인 자금관리가 필수적이다.